别傻了，1000万买不到凯旋，但能拿下这天际平墅
如果有1000万，你会买哪里？
珠江新城凯旋新世界，要不要考虑一下？根据最新政策，其二手房参考价为8.8万/平，如果选择114平的两房两厅，1000万刚好能拿下。
但，这显然是不可能的。
不过，对追求品质的实力买家而言，1000万在广州，还是能选到不少优质产品。
所谓优质，一方面是地段，环境；另一方面，则是产品，物业，当然更重要的，是未来的成长性。
具体看哪里？不卖关子，是市场热度居高不下的：科学城！
总部在左，公园在右
在说产品设计之前，首先要说的是设计的缘由。
毕竟，任何一套房子，都不可能脱离市场价值而孤立存在。
越秀TOD·星樾，位于广州科学城，科学城究竟有多热，克而瑞数据显示，今年1—8月，科学城网签超过4500套，全市第一。
至于火爆原因，房产君说过多次，其代表城市发展方向，总部云集，是广州发力IAB产业的主力。同时，从诞生之初就参考欧洲模式，不推山，不毁林，对自然生态保持足够的友好。
| 一张航拍图，看懂科学城（@广州房产 细鹏摄）
越秀TOD·星樾作为广州红盘，其从去年开始，网签超过2000套，是板块绝对的扛把子。
而且，其所处的位置，项目体量，开发商实力，也足以支撑它，拿出科学城更优秀的作品。
和地铁的距离，就不赘述了，名字中的TOD足以说明一切。
再来看两张实景图，是项目隔壁占地面积约1350亩的植树公园。
如此绿肺在侧，山景如画，项目就赢了一局。
而越秀TOD·星樾即将加推的「天樾组团」，更是东南直望植树公园，距离最近处仅有30多米。
同时，天樾组团高达150米，不仅撑开了科学城的天际线，俯瞰植树公园，更可远眺群山。
论身姿，项目又赢了一局。
那么在拥有这样的底子后，新推出的组团，应该设计什么样的产品呢？
如果从全市的供求来看，小户型自然是主流。但是在这个项目，越秀把供求关系研究的更为精细。
克而瑞数据显示，最近四年来，科学城板块一共只供应了191套180㎡以上的大户型，同期却成交了431套。
这种供不应求的趋势，到了今年更加明显。2021年到目前为止，180㎡以上户型，科学城板块仅供应了5套，但成交了48套，妥妥的市场痛点。
因此，「天樾组团」配置了令高净值人群尖叫的户型——建面约193㎡的空中平墅，货量仅172套，吹风价在5万/㎡左右，总价在1000万上下。
这样的产品，大概率成为科学城，乃至整个黄埔和天河置换大户型的首选。
日照分析 丨 冬至日可获得4-6小时日照
接下来，再看看产品与自然的关系，毕竟房子是不可能脱离自然环境存在的。
我们先聊聊日照。
这一次我们做了冬至日（12月21日）客厅的采光模拟，因为冬至日是全年日照时间最短的一天，如果这一天光照仍充足，那么一整年都不愁阳光。
来感受一下，冬至日时的阳光在该项目的移动轨迹，亮面时间越长，代表沐浴在阳光的时间越长。
日照时长一户一表如下，房产君可是吐血整理。
向下滑动查看长图
总体来看，越秀TOD·星樾采光确实不错，所有单位均能保证4-6小时日照，高楼层和低楼层之间，采光没有太大差别。
所以，本次推出的172套房里，没有一户会踩雷，我们想要选到最好的房子，关注公园景观即可。
景观呢？东南向望山的视野如何？来看硬核分析：
由于是地铁车辆段上盖，项目底板整体上抬14米，每户层高3.15米，理论上来说，天樾组团的15层即与山顶平齐，20层即可俯瞰山顶。
一览众山小。
为了验证这一点，我们模拟了22#从1楼到46楼南望公园的景观，供大家参考。
这郁郁葱葱，这豁然开朗，相当可以！
「天樾193」的极致193㎡
有了以上的基础后，我们再来看看，什么样的户型，可以让面积，成为房子的代名词。
首先，「天樾组团」即将加推的21#和22#，所有172套房子，都是约193㎡四房一种户型。
这也是为何，这两栋楼被称为「天樾193」。
那么，这个193㎡的户型，到底做的有多极致？
如果你买过房子，自然知道塔楼和板楼的区别，「天樾组团」自然选用通风采光更佳，梯户比更舒适的板楼，46层高，两梯两户设计。
为了保护业主隐私，天樾组团甚至在电梯里，设计了一套智能系统，只有业主刷卡或通过人脸识别，才能去到专属楼层。
这还不够，为了提升私属感，两部电梯均为双开门设计，实现专梯入户。
这样设计的另一个好处，就是户户私享独立电梯厅入户，如果你参观过汇悦台，就知道这样设计，在居家过程中的方便。
入户厅面积约为15㎡，作为储藏室使用刚刚好，开发商更是贴心，为每个家庭标配了大容量成品柜。
鞋子、雨伞、滑板车等均能放在入户厅；高尔夫球杆、滑雪板和吸尘器，也可以放在这里，完全解放了屋内空间。只要踏进家门，就是干爽、整洁的一番天地。
情景样板房已开放，可以来感受一下。
踏入家门后，你会发现，房子不仅大气宽敞，更是好用。
因为开发商在你看不到的地方，下了功夫，比如动线，我们做了一张图，大家可以看看。
长辈有长辈的居住动线，主人有主人的生活动线，亲情照顾到了，但又互不干扰。而为了实现这个，这个约193㎡的四房，做了双主套设计。
主人房和长辈房都是南向，光线充裕。在这里，房产君想多说一句，设计的根本，是对人性的洞察。
很多户型都能实现三代同堂，但长辈房朝南的并不多，其实，这才是体现家庭温度的地方，不信，你带父母去现场看看。
图 丨 建面约193平四房户型图
接着来看厨房，配备中西双厨是基本操作，但此户型的巧妙之处，是用了更大面积的操作岛台。
这是目前豪宅的流行趋势，让烹饪与社交完美融合，这又是洞察人性的体现，没有哪位太太，看到这里会不心动。
而让房产君更震撼的是客厅，因为其开间足足有7.2米。
7.2米是什么概念？知道劳斯莱斯库里南的宽度是多少吗？2米！这个客厅，可以并排停靠三辆劳斯莱斯库里南。
哪个男主人，又会不喜欢它。
图片来源 丨 劳斯莱斯汽车
开间够大，意味着客厅与茶室可以承担更多功能，可以成为小朋友的欢乐场，也可以让大人把心放一放。
你愿意的话，甚至可以在客厅支起一顶帐篷，在家里野营，就是有这么Cool。
值得一提的是，客厅开间有多大，开窗面就有多大。这意味着哪怕是在每年光照最短的冬至日，阳光都能照进餐厅。
当然，在千万豪宅面前，讲空间有多宽敞还是俗套了一些。真正的豪宅，反而讲究的是居住体验，在细节上更动人。
房产君恰好抢先体验了一轮，走，一起来看看：
在入口玄关柜有感应灯带，伸手即亮，玄关柜对面是一面与天花板平齐的镜子。
不仔细看，你会以为只是一面穿衣镜，实际上它是一面「魔镜」。
在童话故事里，皇后每天会问魔镜，谁是世界上最美的女人？而你则可在每次出门前，跟它说一声：「我出去了」，灯光、空调都会自动关闭。
原来，镜面下藏着一套智能控制中枢，集成智能呼梯、智能照明、空调控制和新风控制等功能于一体，可与手机APP互联，语音操控。
再来看其他，为了不破坏整体美观性，每扇门的高度与吊顶是平齐的。
天樾组团层高约3.15米，比普通住宅高10%左右，这无疑提升了居住的尺度，但也意味着建造成本更高。
因为每扇门都需要定制，在广州市场上，也只有星河湾这样的豪宅，才会这么做。
厨房的细节，也是非常多：比如灶台选用集抗菌、防污、防火、方便清洁于一体的赛乐板，这是TOTO的专利产品，一体式打造没有分缝，不用担心藏污纳垢。
只要你下过厨，就知道有多好用。
而为了充分利用空间，厨房又多处使用五金拉篮，所以，转角柜也获得了新生，但建造成本，无疑又提高了。
西厨岛台贴心设计了隐藏式升降插座，节省空间更增加了美观度，同时，它还是一个无线充电器哦。
至于卫生间，采用淋浴间、洗漱台、厕所干湿分离人性化设计，减少潮湿带来细菌滋生。
多功能暖风机、防雾镜面，智能马桶、电热毛巾架等，自然是一个都不缺的。
下面这张图就是主卫配置，可谓一目了然，如今样板房已经开放，大家可前往体验。
天河、科学城的大平层买少见少
总得来看，无论是产品设计、日照时长，还是景观视野，「天樾193」都足够优秀，但其实，其还有更大的价值。
那就是：稀有。
房产君统计，今年两次集中拍地，黄埔一共挂出了六宗地块，但在科学城未供应过改善居住用地；至于天河区，今天更是没有地块拍出，目前在售的寥寥几个楼盘，产品都是中小户型为主，至于一些潜在的改善型楼盘，纷纷喊出20万+的天价。
因此，「天樾193」这样罕见的大平层，一共只有172席，卖完就再难买到了。各位朋友，懂得都懂。
好了，项目已开始诚意登记，房产君还是建议大家去现场，亲身体验会有更大的惊喜，如果想了解更多，也可以添加客服微信提前咨询。
免责声明：文中提到的样板房装修标准、设备、风格等以现场输出的合同文件为准。
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